Chuyện phân lô bán nền không chỉ diễn ra ở Việt Nam mà ở nhiều nước trên thế giới. Nhưng vì sao các nước vẫn quản lý tốt? Công cụ quản lý của họ có phải là cấm trong Luật không? Báo điện tử Xây dựng xin phân tích dưới góc nhìn của các chuyên gia về vấn đề này.
Từ kinh nghiệm quốc tế…
TS. Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia Tài chính ngân hàng cho biết, bất kỳ quốc gia nào, muốn bán đất cũng phải phân lô bán nền. Tại Mỹ, việc phân lô, cắt thửa sẽ do cơ quan quản lý đất đai phụ trách. Họ phân quỹ đất thành các vùng như phân lô thương mại, phân lô công nghiệp, phân lô bất động sản nghỉ dưỡng. Tất cả các lô đất đều rõ ràng về mục đích sử dụng, có vị trí định vị rõ ràng, chi tiết trên tất cả các bản đồ. Ở Mỹ quy định, phân lô nhà ở thì khu vực này chỉ chia tách các nhà xây ở mà không được xây nhà xưởng. Ngược lại, khu vực phân lô nhà xưởng chỉ được dành cho nhà xưởng. Tất cả đều rõ ràng, minh bạch.
TS. Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia chia sẻ nghiên cứu về phân lô bán nền ở một số quốc gia như Pháp, Đức, Nhật, Hàn: 4 nước này đều có phân lô bán nền. Ở Berlin, khu nhà giàu cũng phân lô bán nền, được giao quy hoạch kiến trúc rõ ràng và phải làm theo quy định đó. Khu nhà nghèo và khu nhà vườn cũng vậy. Mỗi nhà xây một kiểu nhưng được xây rất đẹp, nhiều cây xanh, tránh trường hợp nhà nào cũng như nhà nào như trong nội đô. Ở Hàn Quốc, phân lô bán nền cũng rất lớn, có nơi giá bán lên đến 3.000 USD/m2. Tại Nhật Bản, việc phân lô bán nền nhiều hơn Hàn Quốc.
Đến chuyện phân lô bán nền ở Việt Nam
Là quốc gia đông dân, mật độ dân số cao, theo ông Lê Xuân Nghĩa, chúng ta cần có quỹ đất để dành. Nếu không để dành thì sau con cháu lấy gì mà phát triển, làm ăn? Nhưng thực tế đang xảy ra tình trạng nơi nào cũng cấp dự án, muốn khai thác càng nhiều càng tốt, càng sớm càng tốt, buộc doanh nghiệp bất động sản chạy theo nhu cầu.
Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, thị trường bất động sản tại Việt Nam “bát nháo” vì thiếu sự minh bạch, thông tin không rõ ràng, làm nảy sinh tình trạng lừa đảo, người mua mua trên giấy nhưng lại không có giấy phép về mảnh đất mà mình sử dụng.
Ông Hiếu cho rằng, nhiều nước có bảo hiểm về quyền sở hữu đất đai. Người mua đất đai trước khi vay ngân hàng hay xuống tiền sẽ phải liên hệ với nhân viên hãng bảo hiểm. Hãng bảo hiểm đó có trách nhiệm điều tra xem mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của ai, có tranh chấp gì, thuộc phân lô nào… Sau đó, hãng bảo hiểm sẽ thông tin cho người được bảo hiểm. Và người mua đất sẽ phải thỏa thuận lại với người bán để chốt. Người mua đất với bảo hiểm đó sẽ vay được tiền ngân hàng. Hiện tại, chúng ta đang chắp vá rất nhiều thứ trong một bộ luật và hướng dẫn luật. Nếu điều hành thị trường theo hướng “không quản được thì cấm” thì thị trường bất động sản khó phát triển toàn diện bởi sự chung chung, mập mờ rồi siết chặt khô cứng.
Theo các chuyên gia, nếu quy định cấm phân lô bán nền trong dự thảo sửa đổi quy định về phân lô bán nền tại Nghị định 43 được thực hiện, sẽ tạo cú sốc mới cho thị trường bất động sản, khiến thị trường rơi vào ách tắc. Nếu bắt xây dựng hết thì quỹ đất không còn để dành. Không chỉ tại các tỉnh thành phố mà ngay tại Hà Nội cũng nên quy hoạch rõ ràng vùng nào xây dựng ngay, vùng nào có thể phân lô bán nền, vùng nào để dành. Thông tin rõ ràng, minh bạch về quy hoạch cũng như các vùng đất được phân lô bán nền trên toàn quốc sẽ là công cụ kiểm soát tốt thị trường bất động sản đất nền trong thời gian tới.
